IMÓVEIS - CONTINUAÇÃO
16 - Posso transferir o financiamento do imóvel para outra pessoa sem permissão do financiador?
NÃO. Você deverá se dirigir com o interessado na compra até o financiador. Caso contrário, o contrato continuará em nome do comprador e eventual acordo com a terceira pessoa não terá validade.
Cuidado com os chamados “contratos de gaveta” de venda de imóveis da CDHU e COHAB/SP.
Mesmo tendo passado o imóvel “para frente” (vendido), o vendedor continua responsável pelas parcelas do financiamento enquanto não fizer a transferência do contrato para o comprador junto à COHAB/SP e CDHU. A mesma recomendação vale para outros tipos de financiamento feitos diretamente com bancos (por exemplo: Caixa Econômica Federal). Assim, no caso do comprador não pagar as parcelas à financiadora, é o nome do vendedor que vai ficar “sujo”, e não o do comprador.
17- Construí minha casa no terreno de outra pessoa. Quem é o dono da casa?
Aquele que constrói no terreno de outra pessoa acaba perdendo para ela a construção.
Entretanto, se o dono do terreno concordou com a construção, aquele que construiu tem direito de receber indenização pelo que gastou.
18 - Moro em uma casa emprestada, mas agora o dono quer que eu desocupe o local.
Tenho algum direito sobre o imóvel?
Quem mora em imóvel emprestado não tem direito de pedir que seja considerado dono, ainda que esteja no local há muitos anos. O morador terá apenas direito de indenização por eventuais reformas ou reparos, necessários ou úteis, que foram feitos no imóvel.
19 - Como posso saber se as melhorias que fiz no imóvel serão indenizadas?
Existem três tipos de melhorias, chamadas pela lei de benfeitorias, que podem ser feitas no imóvel:
As que precisam ser feitas para dar segurança ao imóvel. Por exemplo, se as fundações da casa estão com problema, surge necessidade de arrumá-las para que ela não caia. Se a obra não for feita, as pessoas que moram no imóvel podem se machucar ou até morrer em caso de desabamento. Estas benfeitorias, são indenizadas, pois necessárias à segurança do imóvel. As que são feitas para melhorar as condições de moradia do imóvel. Por exemplo, a troca de piso de uma casa faz com que ela fique mais agradável e limpa; Estas benfeitorias podem ser indenizadas caso a pessoa que emprestou tenha autorizado as construções. Para sua garantia, pegue sempre autorização por escrito e assinada; As obras que são feitas apenas para deixar o imóvel mais luxuoso, como por exemplo a construção de uma piscina numa casa para diversão da família.
Estas benfeitorias nunca serão indenizadas.
ATENÇÃO: Se por acaso existir contrato de empréstimo onde esteja escrito que nenhuma benfeitoria será indenizada, a pessoa que construiu, em regra, não receberá nada. Nesses casos, consulte um advogado para esclarecer quais são seus exatos direitos, e se eles existem.
20 - Posso morar em um imóvel sem a permissão do dono?
NÃO. Pela lei, quem entra no imóvel dos outros sem permissão é considerado INVASOR, mesmo que não tenha outro lugar para morar e abrigar sua família. O dono do imóvel e até mesmo quem residia no local podem retirar o invasor por sua própria força, desde que o façam logo depois da invasão e sem violência, recomendando-se o auxílio da polícia. Caso isso não seja possível, a vítima da invasão deve pedir ao juiz para que retire o invasor do imóvel por meio de um processo judicial chamado “ação de reintegração de posse”. O advogado deve ser consultado para entrar com a ação o mais rápido possível, pois no caso de invasão com prazo inferior a um ano e um dia, o juiz pode determinar a saída do invasor logo no começo do processo. Já se a invasão tiver duração maior que este prazo, o invasor, em regra, só sai no final do processo.
21 - O invasor tem direito a receber indenização pelas melhorias que fez no imóvel invadido?
Depende. Em primeiro lugar a pessoa deve comprovar no processo que fez a benfeitoria para ter direito à indenização. Assim, guarde sempre as notas fiscais dos serviços realizados e materiais comprados.
Se ao invadir ele sabia que o imóvel era de outra pessoa (má-fé), o invasor só recebe se comprovar o que gastou para tornar o imóvel mais seguro (item a da pergunta 18). Se por exemplo fizer pintura, troca de piso, janelas e portas e obras de luxo, não terá direito à indenização.
Agora, se ao entrar no imóvel estava de boa fé, tem direito à indenização se comprovar o que gastou com as benfeitorias feitas para tornar o imóvel mais seguro e/ou para melhorar as condições de moradia (itens a e b da pergunta 18), podendo pedir ao juiz para permanecer no local enquanto não receber a indenização.
22 - O que fazer quando chegar uma carta ou documento mandado pelo juiz referente à invasão?
Procure IMEDIATAMENTE um advogado para saber quais são seus direitos e obrigações.
23 - Se o invasor estiver pagando os impostos, condomínio e contas de água e de luz, ele é considerado dono do imóvel?
NÃO, muita gente acha que é dono de um imóvel só porque paga imposto e despesas de condomínio, água e luz. Lembre-se: só quem compra o imóvel através de escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis é considerado dono do imóvel.
Da mesma forma, as despesas de água, luz e condomínio não podem ser cobradas de volta.
Afinal, foi o próprio invasor quem usou a água, luz e o condomínio no tempo em que morou no imóvel invadido.
24 - O que preciso fazer para me tornar dono de um imóvel em que resido há muitos anos mas não comprei?
A maneira de se tornar dono do imóvel onde o ocupante mora por muitos anos sem que tivesse comprado do dono é através da ação de usucapião.
25 - Quanto tempo de ocupação é necessário para que alguém se torne dono de um imóvel por usucapião?
O tempo varia de acordo com o tamanho e localização do imóvel. A Lei hoje prevê:
Quando a área for urbana:
• se o terreno não tiver mais que 250 metros quadrados, a pessoa que nela reside se torna dona se ficar no imóvel por pelo menos 5 anos, desde que não seja dono de outro imóvel;
• se o terreno for maior que 250 metros quadrados, o ocupante se torna dono se ficar no imóvel por pelo menos 10 anos, desde que possua documentos do imóvel que, embora aparentemente legítimos, não são capazes de torná-lo proprietário;
• também na hipótese de área maior que 250 metros quadrados e na falta de documentos, o ocupante se torna dono se ficar no imóvel por pelo menos 15 anos. Mas se tiver realizado obras ou serviços produtivos no terreno, ou ali estabelecer sua moradia, o prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos.
Quando a área for rural:
• a lei estabelece que aquele que ocupa área rural não superior a 50 hectares pode adquirir a terra por usucapião desde que a use por pelo menos 5 anos, não seja proprietário de outro imóvel e estabeleça no local a sua moradia e torne produtiva a terra.
26 - Eu já completei o prazo do usucapião. E agora, o que devo fazer?
Procure um advogado para entrar com o pedido de usucapião na justiça. Caso ganhe o processo, o juiz mandará registrar o imóvel em seu nome.
27 - E se, completado o prazo de usucapião, o dono aparecer e pedir a desocupação do imóvel?
Se os prazos para o usucapião forem completados, não saia do local, a não ser que a ordem tenha partido da justiça. Procure imediatamente um advogado se o pedido de desocupação foi feito judicialmente para apresentação de sua defesa.
28 - Uma pessoa que mora de aluguel ou de favor (empréstimo) pode pedir usucapião do imóvel em que reside?
Em regra, NÃO. Apenas pode ser considerado dono por usucapião aquele que ocupa o imóvel como se fosse dono, o que não acontece com quem paga aluguel ou recebe imóvel emprestado.
Mas se o dono desaparecer e demorar muito para pedir o imóvel de volta, procure um advogado para esclarecer seus direitos. Dependendo do caso, será possível pedir o usucapião ao juiz.
29 - Posso pedir usucapião de terreno da Prefeitura?
NÃO. Os terrenos públicos, que são aqueles que pertencem à Prefeitura, ao Estado ou à União, não podem ser adquiridos por usucapião. A lei proíbe. Confira no Cartório de Registro de Imóveis se o imóvel que você ocupa é ou não do Governo.